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Comment concilier les servitudes de droit privé et le droit de l’urbanisme ?

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Référence : 2052

L'essentiel par l'éditeur

Les servitudes de droit privé, définies par le Code civil, imposent des charges réelles sur des biens immobiliers, créant des droits réels au profit d'un fonds dominant. Elles peuvent être d'origine conventionnelle, légale, naturelle ou temporelle. Les autorisations d'urbanisme doivent respecter ces servitudes, bien que les recours relèvent du juge civil. La disparition d'une servitude peut résulter de l'abandon, de la confusion des propriétés ou du non-usage trentenaire.

  • Comment les servitudes de droit privé influencent-elles les autorisations d'urbanisme ?
  • Quelles sont les origines possibles des servitudes de droit privé ?
  • Dans quels cas une servitude de droit privé peut-elle disparaître ?

Le droit privé et le droit de l’urbanisme sont deux branches distinctes du droit mais la seconde branche prévoit une réglementation plus générale que la première quant aux intérêts concernés.

Le droit privé ne peut contrevenir au droit public, mais il peut être plus restrictif.

L’utilisation du sol est réglementée par le droit de l’urbanisme et peut être, dans la limite du premier, affectée par des servitudes de droit privé (droit de passage, canalisation, non aedificandi, servitude de vue, tour d’échelle, etc.).

La question qui peut se poser pour une collectivité publique est de savoir dans quelle mesure les servitudes de droit privé doivent être prises en compte dans le cadre de leur mission, au niveau tant de la réglementation que des autorisations, sachant que ces servitudes de droit privé peuvent avoir une origine conventionnelle mais aussi légale.

La présente fiche s’attache à informer sur la définition des servitudes, leur origine et leur articulation avec le droit de l’urbanisme.

1.

Définition des servitudes de droit privé

Ces servitudes ( C. civ., art. 637 ) créent une charge réelle sur un bien immobilier. Elles sont créées par la volonté privée, tout comme leur respect et leur annulation.

Ces servitudes créent un droit réel sur un fonds servant au profit d’un fonds dominant. Le droit réel ainsi créé est attaché à un immeuble et non à une personne.

Les servitudes sont, en principe, perpétuelles et doivent être publiées au fichier immobilier. Elles peuvent être continues (absence d’acte du propriétaire du fonds dominant) ou discontinues (C. civ., art. 688) et apparentes (présence d’ouvrage) ou non apparentes (art. 689).

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